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「貸款買房」全款買房和貸款買房哪個更省錢

作者:盒瑞資訊 2019-08-14 我要評論

「 貸款買房 」 買房子是一個很麻煩的事情,不僅看房麻煩, 買房交錢 也很麻煩。因為買房不僅要交買房的錢,還要交買...

貸款買房

買房子是一個很麻煩的事情,不僅看房麻煩,買房交錢也很麻煩。因為買房不僅要交買房的錢,還要交買房產生的很多稅。

現在人們買房時都在考慮全款還是貸款買房,貸款壓力大,全款又可能不太寬裕。有人想要為了減輕生活負擔申請提前還款。那么問題來了,提前還款方式都有哪些?貸款年限能減少嗎?但是這些還款方式真的能省錢嗎?如何才能更省錢的還款呢?

 

全款購房不省錢

  比如你要買一套50萬元的房子。首付20%(目前支持兩成首付的城市不多,以三成為主),你需要先準備10萬元的首付,剩下的40萬元向銀行貸款,假定貸款30年,目前商貸利率4.95%,那么30年后你總共還給銀行的是764246元(其中本金40萬,利息364246元)。一看這個數字很多人直呼銀行真狠,還款總額都是貸款的2倍了,利息都和買房的錢差不多了,然后就把能拿出的錢都付了。

  其實你忽略了個問題:錢是在貶值的,同樣房貸利息也在一直貶值,我們可以換個思維把它想成貶值費,貶值費的利率設定為4.95%。只要除首付外那部分購房資金超過4.95%的年化收益,那么貸款就完全是劃算的!現在市面上很多金融服務都是5-6%的收益率,完全可以拿來做投資,用來還貸款,而且還有剩余。

  如果將除首付外余下的40萬拿去做理財,年化收益率為8%。40萬元存30年,年化收益8%,每月可以取出2935元,累計本息可以取得1056620元,1056620-764246=292374,你還多賺了接近30萬。

 

提前還貸能省利息嗎

  提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請,并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款;按照銀行規定日期,將貸款部分全部一次還清或部分還清。購房者需要了解的是,提前還款并不像我們想象中那樣受到銀行“待見”,一不小心你可能除了還貸還要交違約金。

  目前商業銀行針對提前還貸有幾種處理方式:一是無論何時還款,均不收違約金。二是在一定時期(3個月、半年、一年)內不允許提前還款,此后不收違約金。三是有些銀行規定,提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算,有的加收若干個月份的利息。

  提前還貸并不是人人都適合。比如,公積金貸款在幾次降息之后,5年以上貸款利率已經降至3.25%,與其提前還款,還不如把這筆錢拿去做理財。如今低風險貨幣基金的收益率都已經回升至4%以上了。對已經簽約7折左右利率商業貸款的借款人也可以按上述情況處理。

  同時,等額本息還款已經超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式,貸款年限過半,就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還,剩下月供中絕大多數都是本金,提前還貸的意義不大。

買房要注意的問題

  1、提前還款方式受銀行限制選擇縮短貸款年限,月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節省利息,不過有的銀行規定是,默認第二種方式,也就是利息高的那種。要知道,銀行是通過利息獲利的,購房人利息交少了,會影響貸款銀行收益,因此只能規定默認“減少月還款額、貸款年限不變”的方式限制購房人。當然并不是所有銀行都是這個規定,房貸政策具體到每個銀行的話會有差異,而且縮短貸款年限也有弊端。

  2、縮短貸款年限需要重新簽訂貸款合同選擇縮短貸款年限,提前還貸剩余部分需要重

新簽訂貸款合同。舉個例子,貸款100萬,已經還了30萬,還剩70萬沒還,想申請提前還貸20萬,選擇縮短貸款年限的話,在還款20萬后,剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同,按照最新的房貸利率執行剩余貸款,今年信貸政策收緊,不少熱點城市利率優惠幅度驟減,以前利率是8.5折,現在變成9.5折甚至是基準利率。另外,銀行還會重新評估借款人的個人資質,有的貸款人在還款期間出現過征信問題,這樣會影響之后的還貸,沒準還會提高貸款利率呢!

  3、貸款收緊、理財收益升高,提前還款未必劃算去年以來,銀行持續的寬松政策、加之投資渠道有限,大家不愿意把錢存在銀行,于是房地產成為投資者的香餑餑,大量資金涌向樓市,不斷有買房人找銀行貸款,銀行的錢只出不進,貸款的人多,存錢的人少。為了防止資金過度集中在樓市,銀行貸款開始關閘限流,又是提高首付、又是提高貸款利率,為了鼓勵大家存錢還漸漸提高理財收益,一些銀行理財收益已經超過了5%。如果當時貸款的時候享受了9折以下的利率優惠,現在與其提前還款,不如拿去做理財實在。以上就是總結的關于買房貸款方式的總結。-------------文章來自武漢58房產網

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